Cara menghitung borongan rumah 2 lantai sebenarnya tidak serumit yang dibayangkan, asal kamu paham sistem pembayarannya dan rumus dasarnya. Di artikel ini, Admin Dinasti rangkum langkah, contoh hitungan, sampai tips supaya anggaranmu tetap terkendali.
Pahami Dulu Sistem Borongan sebelum Mulai Menghitung
Borongan Jasa vs Borongan Penuh
Borongan itu artinya kamu membayar berdasarkan total pekerjaan, bukan per hari kerja. Pada borongan jasa, kamu hanya membayar tenaga kerja dan material dibeli sendiri, sedangkan pada borongan penuh jasa dan material sudah dipegang pemborong.
Pilih sistem yang sesuai dengan waktu dan kemampuanmu mengawasi proyek.
| Sistem | Yang Kamu Bayar | Cocok untuk |
|---|---|---|
| Borongan jasa | Tenaga kerja saja | Pemilik rumah yang bisa mengurus dan mengawasi material sendiri |
| Borongan penuh | Tenaga kerja + material | Pemilik rumah yang ingin terima beres dan sibuk bekerja |
Kenapa Rumah 2 Lantai Perlu Hitungan Lebih Teliti?
Rumah bertingkat butuh struktur yang lebih kuat, ada tangga, dan pekerjaan dilakukan di ketinggian. Karena itu, biayanya tidak bisa asal dikali dua dari rumah satu lantai.
Desain yang matang dari jasa arsitek desain rumah juga bikin volume pekerjaan lebih mudah dihitung, jadi hasil penawaran pemborong lebih akurat.
Rumus Dasar Cara Menghitung Borongan Rumah 2 Lantai
Rumus Paling Simpel
Total biaya borongan = total luas bangunan (lantai 1 + lantai 2) × harga borongan per meter persegi. Rumus ini cukup untuk estimasi awal sebelum kamu minta penawaran resmi.
Setelah itu, tambahkan dana tak terduga sekitar 10–15 persen dari hasil hitungan untuk berjaga-jaga kalau harga material berubah.
Contoh Hitungan Rumah 2 Lantai
Misalnya luas bangunan 60 m² per lantai dengan harga borongan penuh Rp4 juta per m². Hitungannya bisa kamu lihat di tabel berikut.
| Komponen | Hitungan | Hasil |
|---|---|---|
| Total luas bangunan | 60 m² + 60 m² | 120 m² |
| Biaya borongan penuh | 120 m² × Rp4.000.000 | Rp480.000.000 |
| Dana tak terduga 10% | 10% × Rp480.000.000 | Rp48.000.000 |
| Estimasi total | Rp480.000.000 + Rp48.000.000 | Rp528.000.000 |
Kalau kamu memilih borongan jasa di kisaran Rp700.000 per m², biaya tenaganya sekitar Rp84 juta untuk 120 m². Ingat, material belum termasuk di angka itu.
Luas Tanah Tidak Ikut Dikali Dua
Satu kesalahan yang sering terjadi adalah ikut mengalikan dua biaya tanah. Rumah dua lantai berdiri di lahan yang sama dengan rumah satu lantai, jadi yang bertambah hanya luas bangunannya.
Kisaran Harga Borongan per Meter Persegi
Berikut kisaran umum yang beredar di pasaran sebagai gambaran awal. Harga final tetap bergantung pada hasil survei lokasi, spesifikasi material, dan kebutuhan proyekmu.
| Sistem | Kisaran Harga | Catatan |
|---|---|---|
| Tukang harian | Rp100.000–150.000 per orang per hari | Dibayar per hari, umumnya tanpa material |
| Borongan jasa | Rp600.000–800.000 per m² | Tenaga kerja saja |
| Borongan penuh | Rp3–5 juta per m² | Jasa dan material |
| Tambah lantai (renovasi) | Rp2,5–4 juta per m² lantai tambahan | Borongan penuh, tergantung kondisi bangunan lama |
Rentangnya lebar karena kualitas material dan tingkat kerumitan desain tiap rumah berbeda-beda.
Faktor yang Membuat Harga Borongan Berbeda-beda
Lokasi dan Akses Lahan
Lahan di gang sempit atau jauh dari toko material biasanya membuat ongkos angkut naik. Harga tukang dan material juga berbeda antarkota, jadi jangan telan mentah angka dari daerah lain.
Spesifikasi Material
Pilihan keramik, cat, plafon, sampai kusen bisa menggeser harga per meter cukup jauh. Karena itu, tentukan spesifikasi lebih dulu sebelum minta penawaran.
Kerumitan Desain
Atap model rumit, banyak void, atau fasad penuh ornamen butuh waktu dan tenaga lebih banyak. Denah yang simpel hampir selalu lebih hemat.
Menentukan Luas Bangunan sebagai Dasar Hitungan
Sebagai bayangan, kamu bisa lihat denah rumah type 80, denah rumah type 100, atau denah rumah tipe 120 untuk menentukan luas per lantai. Kalau lahanmu lebih lega, denah rumah 11×15 bisa jadi inspirasi.
Setelah luas per lantai ketemu, tinggal dijumlahkan lalu dikalikan harga borongan sesuai sistem yang kamu pilih.
Biaya Lain yang Sering Terlewat
Biaya di Luar Borongan
Biaya desain, perizinan bangunan (PBG), dan perabot sering belum masuk hitungan borongan. Tanyakan dengan jelas apa saja yang sudah dan belum termasuk dalam penawaran.
Sisihkan juga anggaran untuk pagar, taman, instalasi listrik tambahan, dan furnitur built-in. Pos-pos kecil seperti ini kalau dijumlahkan bisa cukup terasa di akhir proyek.
Perhitungan Struktur Jangan Dilewatkan
Rumah 2 lantai butuh perhitungan struktur supaya pondasi, kolom, dan balok aman menahan beban lantai atas. Kalau lantai atasmu memakai dak beton, detail atap dak beton ini bisa jadi referensi tambahan.
Biaya jasa hitung struktur relatif kecil dibanding risiko perbaikan di kemudian hari.
Kalau Renovasi Rumah 1 Lantai Jadi 2 Lantai, Hitungannya Beda
Untuk biaya renovasi rumah 1 lantai menjadi 2 lantai, yang dihitung biasanya hanya luas lantai tambahan. Kisaran umumnya Rp2,5–4 juta per meter persegi dengan borongan penuh, tergantung kondisi bangunan lama.
Contohnya, menambah lantai atas 60 m² dengan harga Rp3 juta per m² berarti sekitar Rp180 juta. Biaya memperkuat pondasi dan membongkar atap lama bisa jadi pos terpisah.
Perbandingan Hitungan Borongan Jasa dan Borongan Penuh
Dengan luas bangunan 120 m² yang sama, selisih kedua sistem terlihat jelas di tabel ini. Borongan penuh jauh lebih besar karena material sudah termasuk di dalamnya.
| Sistem | Hitungan | Estimasi Biaya |
|---|---|---|
| Borongan jasa | 120 m² × Rp600.000–800.000 | Rp72–96 juta (material dibeli sendiri) |
| Borongan penuh | 120 m² × Rp3–5 juta | Rp360–600 juta |
Karena itu, jangan membandingkan dua penawaran dari sistem berbeda secara langsung.
Kapan Pakai Borongan Jasa, Kapan Borongan Penuh?
Pilih Borongan Jasa Kalau Kamu Punya Waktu
Sistem ini cocok kalau kamu sanggup belanja dan mengawasi material sendiri. Biayanya terlihat lebih rendah, tapi tanggung jawab pengadaan bahan ada di tanganmu.
Pilih Borongan Penuh Kalau Ingin Terima Beres
Sistem ini pas untuk kamu yang sibuk dan ingin proyek ditangani dari awal sampai selesai. Biaya per meter lebih tinggi, tapi pengadaan material dan pengelolaan tukang diurus pemborong.
Kesalahan yang Sering Terjadi saat Menghitung Borongan
Membandingkan Penawaran yang Tidak Setara
Dua penawaran dengan harga per meter yang sama belum tentu isinya sama. Cek spesifikasi, merek material, dan lingkup pekerjaannya satu per satu.
Lupa Menghitung Tangga dan Area Tambahan
Tangga, balkon, dan carport sering punya perhitungan sendiri. Minta rinciannya di awal supaya tidak kaget saat tagihan akhir keluar.
Tidak Menyisihkan Dana Cadangan
Tanpa dana cadangan, kenaikan harga material bisa langsung mengganggu jalannya proyek. Siapkan sekitar 10–15 persen dari total estimasi.
Terlalu Cepat Memutuskan
Memilih pemborong hanya karena cepat atau murah berisiko di sisi kualitas. Beri waktu untuk survei dan membandingkan beberapa penawaran.
Berapa Lama Pengerjaan Rumah 2 Lantai?
Rumah 2 lantai umumnya memakan waktu beberapa bulan, tergantung luas bangunan, jumlah tukang, dan cuaca. Minta jadwal kerja tertulis dari pemborong sebelum kontrak ditandatangani.
Jadwal yang jelas juga memudahkan kamu menagih progres dan menentukan sanksi kalau pekerjaan molor. Pantau perkembangannya secara rutin, minimal seminggu sekali, supaya masalah kecil tidak menumpuk jadi besar.
Langkah Menghitung Borongan Rumah 2 Lantai
1. Hitung Total Luas Bangunan
Jumlahkan luas lantai 1 dan lantai 2. Balkon, teras, dan void biasanya dihitung dengan cara berbeda, jadi tanyakan sejak awal.
2. Tentukan Sistem dan Spesifikasi
Putuskan mau borongan jasa atau borongan penuh. Lalu tulis spesifikasi material, misalnya jenis keramik, cat, dan sanitair, supaya penawaran bisa dibandingkan apple to apple.
3. Susun atau Minta RAB Rinci
RAB (Rencana Anggaran Biaya) memecah biaya per pekerjaan, dari pondasi sampai finishing. Kamu bisa mengecek kewajaran harga material lewat daftar harga bahan bangunan ini.
4. Bandingkan Minimal Tiga Penawaran
Jangan langsung tergiur harga termurah. Perhatikan juga kelengkapan RAB, jadwal pengerjaan, dan portofolio pemborongnya.
Cara Memborong Bangunan dengan Aman
Buat Kontrak Tertulis
Cara memborong bangunan yang aman selalu diawali surat perjanjian tertulis. Isinya minimal nilai kontrak, lingkup pekerjaan, jadwal, dan sanksi keterlambatan.
Bayar Bertahap Sesuai Progres
Cicil pembayaran per termin sesuai progres di lapangan, bukan dibayar penuh di depan. Sisakan sebagian kecil sebagai masa pemeliharaan setelah serah terima.
Catat Setiap Perubahan
Perubahan desain di tengah jalan sebaiknya dicatat dan disepakati biayanya secara tertulis. Tanpa itu, tagihan tambahan bisa muncul belakangan.
Tips Supaya Anggaran Tidak Membengkak
Matangkan Desain Sebelum Mulai Bangun
Perubahan desain setelah pekerjaan berjalan adalah sumber utama biaya tambahan. Kalau budgetmu terbatas, contoh bangun rumah 2 lantai 150 juta bisa jadi bahan pembanding.
Sederhanakan Bentuk Bangunan
Denah kotak dengan atap sederhana umumnya lebih hemat dibanding bentuk yang banyak lekukan. Material finishing juga bisa dipilih bertahap sesuai prioritas.
Cek Kondisi Tanah dan Pondasi
Kondisi tanah memengaruhi jenis pondasi yang dibutuhkan, dan itu berpengaruh langsung ke biaya. Lakukan pengecekan di awal supaya tidak ada kejutan saat penggalian.
Kesimpulan
Menghitung borongan rumah 2 lantai pada dasarnya soal tiga hal: luas bangunan, sistem borongan yang dipilih, dan dana cadangan. Kalau kamu ingin dibantu merapikan desain, RAB, sampai hitungan strukturnya, cek profil dan layanan kami di bagian berikut ini.
Penyedia Jasa Arsitek dan Desain Rumah Terpercaya
Dinasti Arsitek Studio
Layanan Kami
- Jasa arsitek
- Jasa arsitek rumah minimalis
- Jasa hitung struktur
Hubungi Kami untuk Konsultasi Gratis
Mau konsultasi soal desain, RAB, atau struktur rumah 2 lantaimu? Hubungi tim Dinasti Arsitek Studio, ceritakan kebutuhanmu, dan kami bantu arahkan langkah terbaiknya.
Cakupan Wilayah Layanan Kami
Konsultasi dan pembuatan desain kami lakukan secara online, jadi kamu bisa berdiskusi dari kota mana pun di Indonesia.
FAQ
Bagaimana cara menghitung borongan rumah 2 lantai?
Jumlahkan luas lantai 1 dan lantai 2, lalu kalikan dengan harga borongan per meter persegi sesuai sistem yang dipilih. Tambahkan dana tak terduga sekitar 10–15 persen untuk berjaga-jaga.
Berapa kisaran harga borongan rumah 2 lantai per meter persegi?
Borongan jasa umumnya berkisar Rp600.000–800.000 per meter persegi, sedangkan borongan penuh sekitar Rp3–5 juta per meter persegi. Angka finalnya tergantung hasil survei, lokasi, dan spesifikasi material.
Apa beda borongan jasa dan borongan penuh?
Borongan jasa hanya membayar tenaga kerja, sedangkan material kamu sediakan sendiri. Pada borongan penuh, jasa dan material sudah ditangani oleh pemborong.
Apakah luas tanah ikut dikali dua?
Tidak. Rumah 2 lantai berdiri di lahan yang sama, jadi yang dikali hanyalah luas bangunannya.
Berapa dana tak terduga yang sebaiknya disiapkan?
Umumnya sekitar 10–15 persen dari total biaya borongan. Dana ini membantu kalau harga material naik atau ada pekerjaan tambahan.
Berapa biaya menambah lantai 2 pada rumah 1 lantai?
Kisaran umumnya Rp2,5–4 juta per meter persegi lantai tambahan dengan borongan penuh. Biaya perkuatan pondasi dan pembongkaran atap bisa menjadi pos terpisah.
Apa itu RAB dan kenapa penting dalam sistem borongan?
RAB adalah Rencana Anggaran Biaya yang merinci biaya tiap pekerjaan. Dengan RAB, kamu bisa membandingkan penawaran dan menekan risiko biaya tambahan.
Bagaimana cara memborong bangunan agar aman?
Buat kontrak tertulis, tetapkan spesifikasi dan jadwal, lalu bayar bertahap sesuai progres. Catat juga setiap perubahan desain beserta biayanya.
Lebih baik pakai tukang harian atau borongan untuk rumah 2 lantai?
Untuk proyek besar seperti rumah 2 lantai, borongan biasanya memberi estimasi biaya dan waktu yang lebih jelas. Tukang harian lebih cocok untuk perbaikan atau renovasi kecil.
Apakah rumah 2 lantai perlu perhitungan struktur?
Perlu. Perhitungan struktur memastikan pondasi, kolom, dan balok mampu menahan beban lantai atas dengan aman.
